Professori Seppo Huovinen: Valtion pitäisi tukea enemmän peruskorjausta
Lähiökerrostalojen laadukas peruskorjaus kallista
Lähiössä tikittää aikapommi. Elementtikerrostalojen kunnollinen peruskorjaaminen on niin kallista, etteivät taloyhtiöt halua siihen ryhtyä. Kuitenkin talojen käyttöikä on tullut tiensä päähän.Teknillisen korkeakoulun työryhmä tutki lähiöiden elementtitalojen peruskorjausta. Lopputulos oli, että talojen perusteellinen, asumismukavuutta lisäävä korjaaminen on kallista, 6 000-8 000 markkaa neliöltä.
Tutkimusta vetäneen professori Seppo Huovisen mukaan taloihin tehdään nyt "halpoja" julkisivukorjauksia, mutta nämä eivät hänen mukaansa lähiöongelmaa ratkaise. Pienien paikkausten takia taloja joudutaan yhtenään korjaamaan, sen sijaan, että tehtäisiin kerralla kaikki kuntoon.
Siksi Huovinen perää valtiolta nykyistä enemmän rahaa peruskorjauksiin. Huovisen ryhmä selvitti erityisesti sitä, voitaisiinko lähiökerrostalojen asumismukavuutta parantaa peruskorjausten yhteydessä esimerkiksi huoneistoalaa lisäämällä.
- Lähiökerrostalojen asunnoissa on usein hyvin puutteelliset kodinhoitotilat, varastot ja saunat, Huovinen selvittää lisätilojen tarvetta.
Tällaisella "laadukkaalla laajentavalla peruskorjauksella" voitaisiin Huovisen mukaan elävöittää lähiöitä ja estää niiden slummiutuminen.
- Kyse ei ole yksittäisistä asuinkerrostaloista, vaan korjaamisella on iso yhteiskunnallinen ja kansantaloudellinen merkitys, Huovinen sanoo.
Tutkijoiden mukaan nykyiset korjaukset ovat lähinnä sitä, että rakennusten ulkovaipparakenteet palautetaan alkuperäiseen asuun.
- Talojen laatutasoa ja arkkitehtonista ulkonäköä tällaiset korjaukset eivät paranna, vaan taloissa säilyy 70-luvun laatikkomainen ja itäeurooppalainen ulkonäkö, Huovinen sanoo.
Hyvän rungon takia taloja ei kannata purkaa
Tutkimusryhmä lähti siitä, että laajalla peruskorjauksella lisättäisiin paitsi asuttavuutta, myös talojen arvoa. Näin esimerkiksi vuokratulot nousisivat.
Laajentavassa peruskorjauksessa kulut ovat kuitenkin niin suuret, että sijoituksen kuoletukseen menisi 20-30 vuotta. Se on liikaa, sillä monet sijoittajat lähtevät kymmenen vuoden kuoletusajasta.
Tutkimustulosten mukaan vanhojen elementtitalojen korjaaminen yksityisellä rahoituksella on taloudellisesti järkevää vain alueilla, jotka sijaintinsa takia ovat arvostettuja ja kalliita.
Perusteellinen korjaus sopii tutkijoiden mukaan
parhaiten kiinteistöihin, joissa on yksi omistaja.
- Siksi vuokrakerrostalot ovat Suomessa
paremmassa kunnossa kuin omistustalot,
Huovinen sanoo.
Peruskorjauksen kalleudesta huolimatta elementtitaloja ei Huovisen mukaan kannata ajaa maan tasalle. Vaikka talojen vauriot saattavat olla isoja, talojen runko ja perustukset ovat hyvässä kunnossa. Vanhan rungon arvo kokonaisrakennuskustannuksista on viidennes tai korkeintaan neljännes.
Mikä meni pieleen?
Tutkijat löytävät elementtitalojen huonoon kuntoon ja lyhytikäisyyteen monta syytä. Yksi keskeinen on aravalaki, joka pakotti alhaisiin kustannuksiin. Näihin pääsemiseksi käytettiin huonoja materiaaleja ja suunnittelu oli retuperällä.
- Vielä suunnittelutyön loppuvaiheessa saatettiin karsia pois viisi prosenttia talojen kustannuksista. Tämä kelpasi päättäjille riippumatta siitä, millä tavalla tulokseen oli päästy, tutkimusraportissa todetaan.
Huonojen materiaalien ja heikon suunnittelun takia lähiökerrostalot oireilevat tutkijoiden mukaan monin tavoin: betoniraudoitukset ruostuvat, betoni "korkkaantuu" ja eristysvilla homehtuu.
- Pahimmissa tapauksissa julkisivun vauriot voivat olla niin vakavia, että julkisivun ulkokuori joudutaan purkamaan, Huovinen sanoo.
Kaupungistumisen huippuvuosina 1957-1978 Suomessa rakennettiin yli miljoonaa uutta asuntoa, mikä vastasi kahta kolmasosaa koko maan asuntokannasta.
Kansainvälisten esikuvien mukaisesti Suomessa siirryttiin paikalla rakentamisesta elementtirakentamiseen. Tutkijat hämmästelevät raportissaan suomalaisten intoa elementtirakentamiseen, jonka tulokset maailmalla olivat melko heikot.
- Suomessa asioiden kehittymiseen vaikutti mahdollisesti grynderien liian suuri valta ja se, että päätöksentekojärjestelmä ei ollut tarpeeksi valveutunut ja voimakas ohjatakseen tilannetta, raportissa todetaan.
Mitä opittavaa?
Tutkijoiden mukaan vanhoista virheistä tulisi kiireesti ottaa oppia. Pitää panostaa laatuun nykyistä enemmän ja rakennusmateriaalien ikä tulisi tutkia etukäteen. Esimerkiksi julkisivun suunnittelukäyttöiäksi olisi asetettava 100 vuotta.
Tutkijoiden mukaan vielä nykyäänkin tehdään niin huonoa laatua sekä uudis- että korjausrakentamisessa, että sadan vuoden elinikätavoite ei ole mahdollinen.
- Vauriotietämystä suunnittelijoille, materiaalivalmistajille, viranomaisille, päättäjille ja kiinteistöjen omistajille sekä huoltajille pitäisi lisätä, Huovinen sanoo.
Lisäksi asuntoja pitäisi tutkijoiden mukaan oppia huoltamaan kuten autoja, säännöllisesti ja asiantuntemuksella.
STT-IA
29.10.1999
